2. 주택 매물 투자하기 - Big Deal Card

1. [100억 젊은 부자들이 온다]라는 책과 함께하는 캐시플로우 게임!
2. 다세대 vs 다가구 차이
3. 자산 증식은 J커브의 형태로 증가한다. 그러니 데스밸리를 잘 견디자!

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이번에는 책과 함께 소개를 하면 좋을 것 같다. 최근에 [100억 젊은 부자들이 온다. 신희은 저자]라는 책을 읽었다. 이중 연봉 2,500만 원을 받고도 원룸 건물 다섯 채를 보유하여 한 달 현금흐름이 7,000만 원까지 다다른 분을 만날 수 있었다.

정말 반가웠던 건, 이 분도 로버트 기요사키의 책을 읽고 시작하였으며 나 역시 지금 로버트 기요사키의 게임을 설명하고 있다는 것이다. 게임과 책 어찌 보면 연관성이 없을 것 같은데 현금흐름과 로버트 기요사키라는 공통분모를 가지고 글을 쓸 수 있다니,,, 행복하다.

책 단편 부분 첫 페이지

Big Deal의 다가구 카드

카드를 보면 착수금이 $40,000이고 현금흐름이 $1,600이나 된다. (게임을 해보면 알겠지만 이 정도의 투자금과 현금흐름 금액은 꽤 큰 금액이라는 것을 알 수 있을 것이다.) 다가구는 말 그대로 한 건물에 많은 세입자들이 사는 것이다.

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** 다가구와 다세대의 차이 **
둘의 공통점은 '한 건물'이라는 것이다. 그러나 한 건물 내에서 두 단어가 뜻하는 바는 다르다. 다가구는 한 건물의 주인은 한 명이며, 각 호실 세입자들의 집주인이 된다. 다세대는 한 호실 당 주인이 각기 다르다. 그래서 한 건물 내에서도 집주인은 여러 명일 수 있다. 이외 등기/층수/건축물 종류 등 다양한 기준으로 구분되지만, 나는 욕심쟁이라 다가구를 가져서 많은 호실로부터 세를 얻고 싶어~~~!!!!ㅎㅎ,,,,ㅋㅋㅋㅋㅋ

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암튼 다시 카드로 돌아와서 8가구를 보면 다가구라는 것을 알 수 있고 착수금 $40,000만 내면 8 가구로부터 얻는 현금흐름이 $1,600이라는 의미일 것이다.

캐시플로우는 게임에서 끝내는 것이 아니라, 실제 현실에 어떻게 적용이 되는지를 꼭 살펴보아야 한다고 생각한다.

이 분은 본인이 가지고 있는 자산에서 나오는 현금흐름이 월급을 능가하면 경제적 자유를 얻을 수 있다고 판단한다. 이 꿈을 현실화하기 위해서 제일 먼저 한 것은 자기 자신을 아는 것부터 시작한다. 자산평가서를 쓰며, 현 자산과 부채가 얼마나 있는지, 그리고 지금의 흐름대로 살면 향후 1, 5, 10년 동안 얻을 수 있는 현금흐름을 파악하기 시작한다. (이거는 실제 캐시플로우 게임에서 재무제표를 쓰는데 이것을 작성할 줄 아는 것이 정말 많은 도움이 되는 것 같다. 나는 실제로 올해 초부터 나만의 재무제표를 만들고 있다.)

이 분은 투자 시 무. 조. 건. 수익률을 따지라고 한다. 이것은 너무나도 당연한 얘기이다. (수익률을 따질 때는 이전의 ROI 편을 보고 오면 좋을 것 같다!) 월급 250만 원에서 70%를 매달 저축하여 원룸 건물 투자에 나서게 된다. 처음에는 13 가구 주택을 실투자금 2억 5,000만 원에 매입한다. (실거주하는 집을 소형 아파트로 옮겨가면서까지 투자를 강행하는 모습이 멋있다.)

여기서 중요한 것은 투자금이 적었기 때문에 건물에 있던 대출을 승계하면서 기존 월세를 전부 전세로 전환했다는 것이다. 물론 투자금이 턱 없이 부족했을 것이기 때문에 전세는 불가피한 선택이었을 것이다. 이 건물에서는 수익률이 9% 정도였다고 하는데, 극한의 저축+전세의 월세화를 4~5년 간에 걸쳐 진행하면서 13개 호실을 전부 월세로 바꾸었다고 한다. 와... 한 호실 당 대충 월세가 50만 원이라고 해도 얼마람...

그리고 똑같은 방법을 또 실행한다. 14호실 다가구 주택을 매입하는데 부족한 자금은 전세자금으로 메꾸고, 저축을 통해 돈을 모으며, 전세를 월세로 전환했다고 한다. 첫 투자를 했을 때보다 두 번째 투자에서 걸리는 시간은 줄어들었고, 세 번째 투자를 하면 자산 증식의 속도가 더 빨라져서 시간도 더욱 단축되었을 것이다. (정말 뭐든 처음이 힘든 것 같다. 사업이나 투자든 J커브의 형태로 성장한다는 것은 팩트이며, 중간의 데스밸리를 잘 견뎌야 할 것이다.)
+그리고 또 하나로는 이렇게 많은 다가구 주택을 소유하게 되면 법인을 만들었을 것 같기도 하다. 나는 일개 초보 금(융)린이이기 때문에,,, 투자금도 적긴 하지만, 법인 투자의 세계에 꼭 발을 담그고 싶다. 법인 투자반 수업 기다려라.

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게임을 하면서 이런 사례가 정말 있을까 했는데, 책에서 실제 사례를 보다니 정말 반가웠다. 그러면서 동시에 나라고 못할까? 나는 더 젊고 이러한 금융지식을 지금 배워가고 있는데 나도 할 수 있을 것 같은 자신감이 생겨났다.

이렇게 하루 종일 사업/투자 생각을 하고, 현금흐름을 창출할 방법을 모색하는 것이 재밌다. 내 삶의 낙이다. 그리고 정말 마인드가 중요하다는 것을 깨닫는다. 원하는 목표를 뚜렷하게 세우고, 그 목표까지 도달하기 전에는 나 자신을 절제하는 것. 자신을 스스로 검열하는 것 등등이 정말로 중요한 것 같다.